Despejo por falta de pagamento de aluguel: entenda como funciona o processo judicial

Alugar um imóvel é uma relação que gera direitos e deveres tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Um dos principais deveres do locatário é realizar o pagamento do aluguel e dos demais encargos previstos no contrato, como condomínio, IPTU (quando ajustado) e contas de consumo.

Quando esses pagamentos deixam de ser feitos, o proprietário pode buscar na Justiça a retomada do imóvel por meio da chamada ação de despejo por falta de pagamento.

Mas afinal, como esse processo funciona? O inquilino é obrigado a sair imediatamente? Existe prazo para regularizar a dívida? Neste artigo, vamos explicar tudo de forma simples.

O que é a ação de despejo?

A ação de despejo é um processo judicial utilizado pelo proprietário do imóvel para solicitar que o inquilino desocupe o imóvel quando ocorre alguma situação prevista em lei.

Entre os motivos mais comuns estão:

• Falta de pagamento do aluguel;

• Descumprimento de cláusulas do contrato;

• Término do contrato, em determinadas situações;

• Necessidade de retomada do imóvel nos casos permitidos pela legislação.

  
  

A hipótese mais frequente, porém, é justamente a falta de pagamento dos aluguéis.

Quando o proprietário pode entrar com a ação?

Em regra, basta que o aluguel não seja pago no vencimento para que exista inadimplência.

Na prática, muitos proprietários procuram primeiro resolver a situação de forma amigável, enviando notificações ou realizando tentativas de negociação. Caso não haja acordo, a ação judicial pode ser ajuizada.

Apesar de muitas imobiliárias, por questões estratégicas, aguardarem dois ou três meses para o ingresso da ação de despejo, não existe obrigação legal de esperar vários meses de atraso para ingressar com o processo.

O que acontece depois que a ação é proposta?

Depois que a ação é distribuída, o juiz determina que o inquilino seja citado oficialmente para tomar conhecimento do processo.

A partir desse momento, o locatário poderá:

• apresentar sua defesa;

• quitar a dívida, quando permitido pela legislação;

• negociar um acordo com o proprietário;

• ou permanecer inerte, permitindo que o processo siga normalmente.

Cada caso possui suas particularidades, mas o processo sempre respeita o direito de defesa das partes.

O inquilino pode evitar o despejo?

Sim, em muitas situações.

A legislação permite que o inquilino realize o pagamento da dívida, incluindo os valores exigidos por lei, evitando a continuidade da ação de despejo. Esse mecanismo é conhecido como purgação da mora.

Entretanto, essa possibilidade possui requisitos legais e não pode ser utilizada de forma ilimitada. Por isso, é importante buscar orientação jurídica assim que receber a citação.

O inquilino precisa sair imediatamente do imóvel?

Não. Muitas pessoas acreditam que basta o proprietário entrar com a ação para que o inquilino seja retirado do imóvel, mas isso não acontece.

Em regra, a desocupação somente ocorre após decisão judicial, respeitando o procedimento previsto na lei. Em determinadas situações específicas, o juiz pode conceder uma liminar determinando a desocupação em prazo reduzido, desde que estejam presentes os requisitos legais.

A liminar nada mais é do que o resultado que queremos no processo (que neste caso é o despejo) sem que seja necessário aguardar a sentença.

E se houver fiador ou seguro-fiança?

A existência de uma garantia locatícia, como fiador, seguro-fiança ou caução, pode influenciar o processo, principalmente quanto à cobrança da dívida.

Ainda assim, dependendo das circunstâncias do caso, o proprietário poderá buscar tanto o recebimento dos valores devidos quanto a retomada do imóvel.

Cada modalidade de garantia possui regras próprias.

O proprietário pode trocar as fechaduras ou cortar água e luz?

Não! Mesmo diante da falta de pagamento, o proprietário não pode fazer justiça pelas próprias mãos.

Atitudes como:

• trocar as fechaduras;

• retirar os pertences do inquilino;

• cortar água, energia elétrica ou gás;

• impedir o acesso ao imóvel;

podem gerar responsabilidade civil e até mesmo outras consequências jurídicas.

A retomada do imóvel deve ocorrer exclusivamente pelos meios legais.

Quanto tempo demora um processo de despejo?

Não existe um prazo único. A duração depende de diversos fatores, como:

• existência ou não de acordo;

• apresentação de defesa pelo inquilino;

• quantidade de provas necessárias;

• volume de processos na comarca;

• eventual concessão de liminar.

Por isso, alguns processos podem ser concluídos em poucos meses, enquanto outros podem levar anos.

O proprietário pode cobrar os aluguéis atrasados?

Sim. Além de pedir a desocupação do imóvel, normalmente o proprietário também pode requerer judicialmente o pagamento:

• dos aluguéis vencidos;

• dos encargos previstos no contrato;

• da multa contratual, quando cabível;

• dos juros e da correção monetária.

Caso o inquilino não efetue o pagamento espontaneamente, a dívida poderá ser cobrada conforme as regras do processo judicial.

A importância da orientação jurídica

Tanto o proprietário quanto o inquilino possuem direitos garantidos pela legislação. Para o proprietário, uma condução correta do processo evita nulidades e reduz riscos jurídicos.

Já para o inquilino, a orientação especializada permite conhecer seus direitos, verificar possibilidades de negociação e evitar prejuízos maiores.

Cada contrato possui características próprias e cada caso deve ser analisado individualmente.

Conclusão

A falta de pagamento do aluguel não autoriza o proprietário a retirar o inquilino do imóvel por conta própria. A desocupação deve seguir o procedimento previsto em lei e, em muitos casos, ainda existe a possibilidade de regularização da dívida antes da perda da posse do imóvel.

Se você é proprietário e enfrenta problemas com inadimplência, ou se é inquilino e recebeu uma ação de despejo, buscar orientação jurídica especializada desde o início é a melhor forma de proteger seus direitos e encontrar a solução mais adequada para o caso.